Aan gebieden die we in ontwikkeling nemen, zijn risico’s verbonden, zoals:
- Tegenvallende grondverkopen, waardoor de exploitatieperiode langer wordt.
- Afwaardering van de grondprijzen door de actuele marktsituatie.
- Kostenstijgingen die optreden.
Andere voorbeelden van risico’s zijn:
- Noodzakelijke, onverwachte investeringen.
- Veranderde wettelijke regelgeving.
- Planologische procedures die langer duren en daardoor vertragend en kostenverhogend werken.
Om de risico's te verkleinen wordt in de voorbereiding van een project zoveel mogelijk onderzoek gedaan en risico's in kaart gebracht. Om het risico van een langere doorlooptijd te verminderen zetten we in op het zoveel mogelijk parallel plannen. Zo wordt in het planontwikkelingsproces de ontwikkelingstijd beperkt gehouden. Dit betekent ook dat het project minder gevoelig is voor veranderingen in de marktsituatie, wijzigingen in de wetgeving en wisselingen in de bestuurssamenstelling en daarmee de richting van het bestuursakkoord.
De gehanteerde risicoanalyse bestaat uit een opslag op de nog te maken kosten en een opslag op de nog te realiseren opbrengsten. Hieronder geven we het risico weer van de per 1 januari 2025 in exploitatie zijnde gronden. Het betreft het gebied Willem Alexanderhof en Molenwerf. Op 11 maart 2024 zijn de grondexploitaties Tillenhof en Station Zuid vastgesteld.
Complex (bedragen *€ 1.000) | Te realiseren kosten | Te realiseren opbrengsten | Risico-opslag | Ontwikkelrisico |
---|
Willem Alexanderhof | 6.319 | 15.485 | 5,0% | 1.091 |
---|
Molenwerf | 564 | 0 | | 28 |
---|
Tillenhof | 584 | 1.013 | | 78 |
---|
Station Zuid | 3.805 | 4.415 | | 409 |
---|
Totaal gronden in exploitatie | 11.272 | 20.913 | | 1.606 |
---|
Wij lopen voor de grondexploitaties een risico op onvoorziene financiële tegenvallers. Het risico is gerelateerd aan de nog te realiseren kosten en opbrengsten. Grootste risico’s schuilen aan de opbrengstenkant van de projecten. De opbrengsten zijn later in de tijd gefaseerd dan de investeringen. Een groot deel van de investeringen doen we vooraf (verwervingen, bouwrijp maken en dergelijke) om het mogelijk te maken grond te verkopen en opbrengsten te realiseren. Vertraging in het project en hierdoor het later realiseren van de opbrengsten hebben dan ook een negatief effect op het resultaat van het project.
Willem Alexanderhof betreft een langdurige exploitatie waarbij een groot aantal woningen worden ontwikkeld. De grondexploitatie loopt wel richting het einde met nog een doorlooptijd tot en met 2027. Hier zijn in 2013 overeenkomsten over afgesloten. In Willem Alexanderhof moet van de totale kosten nog ca. 14% uitgevoerd worden. Aan de opbrengstenkant moet nog ca. 33% worden gerealiseerd.
Voor het project Molenwerf zijn afspraken over de ontwikkeling vastgelegd in een overeenkomst. Het betreft een relatief korte ontwikkeling waardoor de risico's minder groot zijn. De opbrengsten zijn inmiddels ook allemaal ontvangen.
Ook Tillenhof en Station Zuid zijn exploitaties met een relatief korte uitvoeringsperiode. Deze projecten zijn net in uitvoering gegaan, daardoor kunnen, in de eerste fase, zich meer verschillende risico’s voordoen.
We hebben het ontwikkelrisico ingeschat op een bedrag van € 1,6 miljoen. Dit risico is opgenomen in de paragraaf weerstandsvermogen.